Трудно ли продать квартиру после банкротства

Процедура банкротства избавляет заёмщика от обязательств, которые он не в состоянии погасить. Списание задолженности не проходит бесследно. Помимо обозначенных в законе ограничений, банкрот может столкнуться с другими, менее очевидными трудностями. Например, проблемами с продажей квартиры. Разберёмся, как завершение процедуры банкротства влияет на возможность проведения сделок с недвижимостью.

Можно ли совершать сделки с имуществом после банкротства

Во время процедуры банкротства должник теряет право самостоятельно распоряжаться имуществом. Решения по имущественным сделкам принимает назначенный судом финансовый управляющий. 

После завершения процедуры гражданин восстанавливается в правах по распоряжению личными активами. Он волен осуществлять все виды имущественных операций:

• покупка, продажа;
• дарение;
• сдача в аренду, найм;
• передача в залог и др.

В любой сделке участвуют как минимум две стороны. Здесь и начинаются сложности. Признание гражданина банкротом влечёт ряд рисков: принять их на себя готовы не все покупатели. Поэтому, даже при наличии полного объёма прав, продать квартиру после банкротства может быть сложно.

«Масштаб проблемы» зависит от процедуры, которую проходил гражданин:

• Реструктуризация задолженности применяется к должнику, у которого есть постоянный доход. Заработной платы гражданина должно быть достаточно для обеспечения его текущих нужд и погашения долга в течение следующих 5 лет. Гражданин исполняет свои обязательства перед кредиторами в полном объёме, поэтому статус банкрота ему не присваивается. Соответственно, если статуса банкрота нет, а обязательства исполнены, никаких имущественных рисков операции с недвижимостью не несут. Трудностей с продажей жилплощади не возникнет.
• Реализация имущества применяется к физическому лицу, доходов которого недостаточно для проведения расчётов с кредиторами. Финансовый управляющий оценивает собственность неплательщика и продаёт её на торгах. Вырученные деньги направляются заимодавцу, а непогашенные долги списываются. Гражданин получает статус банкрота. Управленец изымает не все активы: у должника остаётся единственное жильё, которое он может захотеть продать. Такое право у гражданина есть, но найти покупателя будет непросто.

Законодательных ограничений на продажу квартиры после банкротства нет. Поэтому успех сделки зависит только от готовности покупателя и посредников (например, банка) принять на себя риски.

Почему возникают сложности с продажей жилья после банкротства

Если покупатель имеет на руках полную сумму и его не волнует статус продавца-банкрота, продажа жилья пройдёт без осложнений. Проблема состоит в том, что квартира – дорогой актив, большая часть граждан может купить жильё только в ипотеку. Если к сделке привлекается посредник – банк, который берёт актив в залог и предоставляет деньги на его покупку, она может не состояться. При этом не важно, в какой степени квартира связана с банкротством.

Банк может отклонить заявку на покупку банкротной квартиры, если банкротом признан:

• Собственник жилья: гражданин, получивший статус банкрота, является единоличным владельцем. Квартира не была продана на торгах, т.к. являлась единственным жильём.
• Один из собственников: банкроту принадлежит доля в общей долевой собственности. Например, жилплощадью владеет мать и двое её взрослых детей, один из которых был признан несостоятельным.
• Предыдущий владелец: квартира перешла к текущему владельцу в дар или по договору купли-продажи от лица, признанного банкротом.

Банк анализирует риски кредитования, основываясь на внутренних регламентах. Кредитная политика банка часто отсекает любые риски, в т.ч. объективно не доказанные. Риск принятия в залог банкротного актива может реализоваться, а может не реализоваться, но банк в любом случае предпочитает избежать угрозы.

Сделки с банкротным имуществом небезопасны для покупателей и посредников по следующим причинам:

1. В любой момент могут объявиться кредиторы, которые имеют требования к заёмщику, но не были включены в реестр. Судебное списание обязательств избавляет только от указанной в реестре задолженности. Если кредитор не попал в реестр, долг перед ним не аннулируется и остаётся на плечах должника. Законный кредитор вправе инициировать принудительное взыскание долга через суд. В этом случае есть риск того, что сделка с недвижимостью будет оспорена.
2. Неплательщик может пытаться продать квартиру в процессе признания несостоятельности с целью сокрытия имущества без ведома финансового управляющего. Банки проверяют продавцов недвижимости по картотеке арбитражных дел, покупатели-физические лица – не всегда. Скорее всего кредитная организация откажет в проведении сделки с должником, находящимся в процессе признания несостоятельности, даже при наличии согласия финансового управляющего. Покупатель-физлицо может не обратить внимания на открытую процедуру и согласиться на покупку недвижимости. Сделка, проведённая без согласия управленца, считается недействительной и будет оспорена. Покупатель рискует лишиться и квартиры, и денег. Он станет ещё одним кредитором банкрота и будет дожидаться своей очереди в реестре.

Срок, в течение которого кредиторы могут предъявить требования к банкроту, составляет 3 года. Этот же срок отводится на оспаривание сомнительных сделок. Избавить квартиру от связей с владельцем-банкротом не помогает даже смена собственника. 

Пример: гражданин прошёл процедуру несостоятельности в 2020 году, а в 2021 году столкнулся с трудностями в продаже квартиры. В этом же году он решил подарить недвижимость сыну (платёжеспособность которого не вызывает сомнений) для её беспрепятственной продажи. Но и в этом случае банк отказался от проведения операции. Кредитные организации настороженно относятся к переданной в дар недвижимости (в особенности от банкрота), т.к. даритель может оспорить сделку в течение 3 лет (например, сослаться на то, что она была совершена под давлением). Срок исковой давности по банкротной квартире пройдёт через 3 года (в 2023 году). Но в 2021 году состоялась ещё одна сделка, срок для оспаривания которой пройдёт только в 2024 году. Поэтому гражданину-банкроту лучше было дождаться прошествия срока исковой давности и не совершать дополнительных операций.

Продавец-банкрот может столкнуться с рядом проблем:

1. Отказ банков в выдаче ипотечных кредитов на банкротное жильё.
2. Снижение рыночной стоимости банкротного жилья за счёт связанных с ним рисков.
3. Психологический барьер со стороны покупателей, не желающих связываться с продавцом-банкротом.

Но выход из сложившейся ситуации есть.

Как банкроту продать квартиру

Продать банкротное жильё без осложнений можно следующими способами:

1. Найти покупателя, готового купить недвижимость за собственные деньги (без привлечения банка).
2. Найти банк, который занимается ипотечным кредитованием и принимает в залог недвижимость владельцев-банкротов.
3. Найти компанию, работающую с выкупом проблемного жилья. Некоторые агентства выкупают банкротные активы по цене на 20-30% ниже рыночной. Выкуп квартиры с дисконтом обусловлен повышенным риском.
4. Застраховать титул (если сделку признают недействительной, ущерб покроет страховая компания).

Вероятность найти покупателя на банкротное жильё выше, если:

Процедура банкротства завершена.

С момента окончания процедуры прошло 3 года (заканчивается срок исковой давности).

С момента признания несостоятельности гражданина прошло более 5 лет (теряет силу статус банкрота).

В отношении банкротного жилья не совершались другие сделки (например, дарения).

Продажа квартиры после завершения процедуры несостоятельности – законное право банкрота. Тем не менее продать банкротную недвижимость может быть трудно. Если найти покупателя или банк, готовый прокредитовать покупателя, не удалось, лучше дождаться истечения срока исковой давности.