Приняты поправки в Закон о банкротстве № 127-ФЗ, которые помогут должнику сохранить ипотечное жилье. Теперь банкрот вправе договориться с залоговым кредитором и не лишиться единственной квартиры, даже если обязательства перед банком еще действуют. Но так ли все радужно? Давайте разбираться.
Что хотели
Законопроект начали рассматривать еще в 2023 году. Он прошел в первом чтении, но потом затормозился.
Смысл изменений заключался в выводе из процедуры банкротства ипотечного жилья. Разработчики проекта предполагали, что залоговая недвижимость не будет включаться в конкурсную массу, а банкрот заключит с банком соглашение и продолжит выплачивать кредит на первоначальных условиях. Тогда в результате банкротства списывались бы все долги, кроме ипотеки.
Однако законопроект подвергся критике за очевидный изъян: он позволял должнику оставить за собой жилье за счет банков, где он брал потребительские кредиты, которыми, возможно, и погашал ипотеку.
Что получили
Принятые поправки видоизменились. Чтобы сохранить ипотечное жилье, банкроту нужно найти третье лицо, которое будет платить по ипотечному кредиту, либо такой источник дохода, который не попадет в конкурсную массу. В законе прописано, что выполнение обязательств перед залоговым кредитором не должно мешать выполнять план реструктуризации долгов – а эта процедура будет введена, если у должника есть зарплата.
Спорная ситуация. Если у человека нет дохода, то и платить ипотеку он не сможет. Если есть доход – то он обязан расплачиваться с другими кредиторами + погашать ипотечный кредит. Так что новый механизм скорее будет работать, когда найдется третье лицо, готовое рассчитываться за заемщика перед залоговым кредитором.
И еще один принципиальный момент: должнику, имеющему ипотечное жилье и претендующему на его сохранение по итогам банкротства, вменяется обязанность зарезервировать для кредиторов 1-2 очередей до 10% стоимости заложенной недвижимости. Ведь они могли бы рассчитывать на эту сумму в случае реализации жилплощади с торгов.
Технически вывод ипотечного жилья из конкурсной массы по новым правилам возможен 2 способами:
- Третье лицо во время банкротства выплачивает залоговому кредитору весь остаток ипотечного кредита. Банкрот становится должником такого плательщика на условиях беспроцентного займа, который нужно погасить не раньше, чем через 3 года.
- Банкрот заключает с залоговым кредитором мировое соглашение (с участием третьего лица или без него), на основании которого обязуется погасить ипотеку на первоначальных условиях. Мнение остальных кредиторов относительно заключения такого соглашения не учитывается, его только должен утвердить суд.
В целом, закон укрепил уже наработанную практику:
- ВС РФ определил особый режим залоговой недвижимости в банкротстве. Оно включается в конкурсную массу только в интересах выдавшего заем банка. Средства от реализации получает тот же залоговый кредитор. Остаток денег передается должнику.
- При наличии источника платежей по ипотеке – суд разрешает заключить соглашение с банком.
- При банкротстве военнослужащих залоговые кредиторы не претендуют на ипотечное жилье, если за него платит «Росвоенипотека».
Подведем итог. Изменения в законе № 127-ФЗ полезны тем должникам, которые смогут найти источник финансирования либо особый доход для оплаты ипотеки. Например, это могут быть контрактные выплаты военнослужащего, поскольку они считаются социальными и в конкурсную массу не входят.
