Банкротство позволяет списать долги. Уже 700 000 россиян избавились от задолженностей и лишили банки прибыли на миллиарды рублей. Однако банкротство застройщика в свою очередь угрожает интересам людей, которые вложились в строительство и ждут квартиру.
Когда застройщик терпит убытки, замораживает стройку и обращается за банкротством, не стоит терять время. Дольщику лучше сразу становиться в очередь кредиторов и выдвигать требования. Отметим, что все деньги, вложенные в строительство, вернуть не удастся. Потому что активы застройщика равномерно делятся между участниками строительства, а их всегда много.
Покупка квартиры у застройщика — большой риск. Однако люди рискуют, чтобы сэкономить деньги. При покупке квартиры на этапе строительства удаётся сэкономить 10-15%. Будущий владелец вправе выбрать план жилья и заранее предусмотреть требования второй половинки и детей по планировке.
Плюсы долевого строительства разбиваются о главный минус — риск потерять деньги и остаться без квартиры. Даже самый надежный застройщик не в состоянии дать стопроцентную гарантию того, что жилье сдадут точно в срок и что квартира вообще появится.
В 2022 году риск потерять средства, выданные строительной компании заранее, увеличился из-за западных санкций и общего мирового экономического спада. Разорившиеся застройщики массово вынуждены обращаться в суд за банкротством.
Чтобы получить от суда максимально возможную компенсационную выплату, россиянам придется разобраться в том, как проходит процедура. Мы расскажем, как записаться в реестр кредиторов, какие требования выдвинуть и что сделать, чтобы вернуть больше денег за жилье.
Как происходит банкротство застройщика: краткое описание процедуры
Застройщик по разным причинам волен прекратить строительство жилого дома и «списать убытки» через банкротство. Компания лишится всего, но зато спишет долги. Дольщики потеряют квартиры и деньги. В 95% случаев застройщики — не мошенники. Строительство многоэтажного дома — серьезный сложный бизнес, в котором не всегда удается получить прибыль. Многоэтажный дом строится годами. За это время меняются цены на строительные материалы, аренда земли и проценты по кредитам. Бизнес-планы отправляются в мусорную корзину, приходится на ходу верстать новые.
Приведем список проблем, из-за которых застройщики банкротятся в 2022 году:
- На 10-20% выросла стоимость строительных материалов.
- Подрядчики из-за кризиса накручивают стоимость работ.
- Курс доллара и евро летает вверх и вниз.
- Граждане из-за кризиса перестают вносить средства и выходят из строительства.
Причин сотни, но суть одна: застройщик терпит убытки, понимает, что прибыли не получит — и идёт списывать долги. У компании, занимающейся строительством, есть право (и даже обязанность) обратиться в суд за банкротством. Процедуру в отношении застройщика вправе инициировать кредиторы и государство. Речь идет о ФНС, кредитных организациях, контрагентах.
Процедура банкротства организации в суде проходит в несколько этапов. Сначала компанию пытаются сохранить на плаву с помощью наблюдения и финансового оздоровления. Если ничего не помогает, начинается конкурсное производство с последующей ликвидацией. В процедуре с участием застройщиков финансовое оздоровление пропускают и сразу начинают конкурсное производство. Но всё равно банкротство застройщиков в 60-70% случаев затягивается на 1-2 года. Всё это время получить деньги за квартиру не удастся: долги возвращаются примерно к концу процедуры. Впрочем, с использованием эскроу-счетов дела пойдут быстрее.
Кредитор вправе инициировать процедуру в суде в том случае, если юр. лицо задолжало более 300 000 рублей, а просрочка превысила 90 дней.
Важнейшая фигура корпоративного банкротства — арбитражный управляющий (АУ). Он выполняет посреднические функции между судом, кредиторами и должником. Управляющий ведет дела компании и во время конкурсного производства отвечает за продажу имущества и возврат долгов. АУ распоряжается активами банкрота и составляет список кредиторов.
В ходе конкурсного производства имущество компании-должника распродается, вырученные деньги распределяются между дольщиками, банками, контрагентами и ФНС.
Рекомендуем россиянам следить за деятельностью застройщика и проверять, не появился ли он в реестре ЕФРСБ. В базу данных записывают компании, которые проходят процедуру банкротства. Как только стало известно, что компания обанкротится — обращайтесь к АУ и требуйте долю.
Управляющий по закону отправит письмо с уведомлением о банкротстве застройщика всем известным дольщикам, однако не всегда письмо доходит до адресата. Не ждите весточку от АУ — есть сайт ЕФРСБ и газета «Коммерсант». Достаточно раз в неделю проверять компанию — и жить спокойно.
Если вы читаете «Коммерсант», для проверки компании удобно использовать газету. В ней публикуются все данные о банкротах. Зайдите в соответствующий раздел на сайт газеты и введите ИНН застройщика. Если компания или её кредиторы инициировали банкротство — об этом обязательно будет написано в электронной версии газеты.
Кроме «Коммерсанта» и ЕФРСБ для проверки компаний годится сайт КАД. В картотеке легко найти данные по банкротству — достаточно ввести название застройщика или ИНН.
Что делать участникам долевого строительства
Когда в суде инициирована процедура, АУ составляет реестр кредиторов. В список включаются дольщики, кредитные организации, контрагенты и ФНС. Чтобы попасть в реестр, придется обратиться к АУ и заявить требования. Вот как вовремя узнать о старте процедуры: отслеживайте застройщика по ИНН на сайте ЕФРСБ.
Гражданин вправе обратиться в суд с одним из трёх требований:
- требование возмещения ущерба от действий компании;
- требование возврата долга;
- требование получения квартиры.
Если гражданин решил получить квартиру, а не деньги, жилье исключат из конкурсной массы и не продадут. Получается, что жилье защищено от реализации и достанется дольщику.
Чтобы спасти квартиру или средства, у должника есть несколько месяцев. Ровно столько дается законом на то, чтобы включиться в реестр кредиторов и выдвинуть требования.
В банкротстве кредиторы распределяются по очередям. Сначала удовлетворяются требования самых важных кредиторов, а потом — остальных. Речь идёт не о том, что банки и налоговая служба первыми получают причитающиеся им средства. Наоборот, первыми деньги получают обычные граждане, и в том числе дольщики.
Приведем порядок очереди на получение средств:
- Сначала долги выплачиваются людям, которым застройщик причинил вред и компенсирует ущерб.
- Потом выплачиваются долги по зарплате работникам юр. лица.
- На третьем месте — дольщики.
- Все остальные, в том числе банки и ФНС, вправе претендовать на равные доли долга только в конце очереди.
Обычно после выплаты долгов сотрудникам денег на возврат средств дольщикам не хватает. Иногда после выплаты задолженностей по зарплатам остальные вообще остаются ни с чем. Тогда лучше выбрать возврат квартиры, а не денег. Потому что выручки после продажи недвижимости не хватит на всех. Свое вознаграждение 7%, например, заберет арбитражный управляющий и другие участники процедуры.
Если дольщики рассчитывались с компанией через эскроу-счёт, придется расторгнуть в Росреестре договор на строительство квартиры. Иначе вернуть средства не выйдет.
Как попасть в реестр кредиторов: описание процедуры
У кредиторов есть несколько месяцев на то, чтобы записаться в реестр и предъявить требования. Времени вполне хватит, если регулярно проверять ЕФРСБ или «Коммерсант».
Банкротство застройщика длится год, процедура сразу переходит к конкурсному производству: к реализации имущества и выплате средств дольщикам и другим кредиторам.
Чтобы попасть в реестр, придется подать заявление управляющему заказным письмом. В заявлении указываются факты участия в долевом строительстве. Прилагаются документы, доказывающие утверждения заявителя. Сложнее всего выбрать, какие требования выдвинуть: взять квартиру или деньги.
Вот как узнать адрес управляющего: он указан в сообщениях о банкротстве застройщика на сайтах ЕФРСБ и «Коммерсанта». Никто не мешает лично отдать заявление в руки АУ. Управляющий обязан включить дольщика в реестр в течение месяца или отказать по уважительной причине.
На что могут рассчитывать дольщики при банкротстве застройщика?
Конкурсное производство длится от года до нескольких лет. Имущество банкрота распродается, вырученные средства распределяются между кредиторами. Дольщики получают деньги после того, как выплачены задолженности перед сотрудниками компании по зарплатам. Граждане, решившиеся вложиться в строительство квартиры, находятся в привилегированном положении относительно банков, ФНС, других кредиторов.
Впрочем, если долги по зарплате застройщика оказались велики, денег для выплаты остальных долгов не хватит. Зарплата выплачивается в первую очередь. Дольщики получат лишь часть вложенных средств, а их требования так и не будут выполнены полностью.
Для договоров, заключенных после 2017 года, предусмотрена компенсация из «Фонда развития территорий». Все застройщики платят в фонд 1,2% от сделки. Благодаря этим деньгам обманутые люди получают своё.
Эскроу-счёт позволяет россиянам меньше беспокоиться о том, что компания не сдаст объект и разорится. Деньги на счёте остаются в собственности человека до тех пор, пока компания не выполнит свою часть сделки. Когда застройщик банкротится — деньги автоматически возвращаются владельцу. Также граждане вправе защитить себя страхованием ДДУ на сумму до 10 млн рублей.
В остальных случаях дольщики получают только часть средств, вырученных от продажи имущества компании. Деньги распределяются пропорционально вложениям в строительство.
Рассмотрим самую неприятную ситуацию: застройщик оказался липовым, и вся недвижимость принадлежит другим компаниям. Вполне очевидно, что в этом случае банкротство компании ничего не принесет пострадавшим. Чаще всего такой обман — это следствие мошенничества и использования подставных компаний. Правда, благодаря эскроу-счетам подобные мошенничества уже сошли на нет. Ведь деньги граждан застройщик получает только после ввода дома в эксплуатацию. В случае эскроу-счетов достаточно записаться в реестр кредиторов — и быстро получить деньги, лежащие на замороженном счёте.
Осталось сказать, что в банкротстве дольщик вправе взыскать не только долг, но и неустойку 1/150 ключевой ставки Банка России. Чтобы получить проценты, нужно подать в суд на застройщика с требованием компенсации ущерба. За то, что он затягивает строительство дома.
