Процедура банкротства избавляет заёмщика от обязательств, которые он не в состоянии погасить. Списание задолженности не проходит бесследно. Помимо обозначенных в законе ограничений, банкрот может столкнуться с другими, менее очевидными трудностями. Например, проблемами с продажей квартиры. Разберёмся, как завершение процедуры банкротства влияет на возможность проведения сделок с недвижимостью.
Можно ли совершать сделки с имуществом после банкротства
Во время процедуры банкротства должник теряет право самостоятельно распоряжаться имуществом. Решения по имущественным сделкам принимает назначенный судом финансовый управляющий.
После завершения процедуры гражданин восстанавливается в правах по распоряжению личными активами. Он волен осуществлять все виды имущественных операций:
- покупка, продажа;
- дарение;
- сдача в аренду, найм;
- передача в залог и др.
В любой сделке участвуют как минимум две стороны. Здесь и начинаются сложности. Признание гражданина банкротом влечёт ряд рисков: принять их на себя готовы не все покупатели. Поэтому, даже при наличии полного объёма прав, продать квартиру после банкротства может быть сложно.
«Масштаб проблемы» зависит от процедуры, которую проходил гражданин:
- Реструктуризация задолженности применяется к должнику, у которого есть постоянный доход. Заработной платы гражданина должно быть достаточно для обеспечения его текущих нужд и погашения долга в течение следующих 5 лет. Гражданин исполняет свои обязательства перед кредиторами в полном объёме, поэтому статус банкрота ему не присваивается. Соответственно, если статуса банкрота нет, а обязательства исполнены, никаких имущественных рисков операции с недвижимостью не несут. Трудностей с продажей жилплощади не возникнет.
- Реализация имущества применяется к физическому лицу, доходов которого недостаточно для проведения расчётов с кредиторами. Финансовый управляющий оценивает собственность неплательщика и продаёт её на торгах. Вырученные деньги направляются заимодавцу, а непогашенные долги списываются. Гражданин получает статус банкрота. Управленец изымает не все активы: у должника остаётся единственное жильё, которое он может захотеть продать. Такое право у гражданина есть, но найти покупателя будет непросто.
Законодательных ограничений на продажу квартиры после банкротства нет. Поэтому успех сделки зависит только от готовности покупателя и посредников (например, банка) принять на себя риски.
Почему возникают сложности с продажей жилья после банкротства
Если покупатель имеет на руках полную сумму и его не волнует статус продавца-банкрота, продажа жилья пройдёт без осложнений. Проблема состоит в том, что квартира – дорогой актив, большая часть граждан может купить жильё только в ипотеку. Если к сделке привлекается посредник – банк, который берёт актив в залог и предоставляет деньги на его покупку, она может не состояться. При этом не важно, в какой степени квартира связана с банкротством.
Банк может отклонить заявку на покупку банкротной квартиры, если банкротом признан:
- Собственник жилья: гражданин, получивший статус банкрота, является единоличным владельцем. Квартира не была продана на торгах, т.к. являлась единственным жильём.
- Один из собственников: банкроту принадлежит доля в общей долевой собственности. Например, жилплощадью владеет мать и двое её взрослых детей, один из которых был признан несостоятельным.
- Предыдущий владелец: квартира перешла к текущему владельцу в дар или по договору купли-продажи от лица, признанного банкротом.
Банк анализирует риски кредитования, основываясь на внутренних регламентах. Кредитная политика банка часто отсекает любые риски, в т.ч. объективно не доказанные. Риск принятия в залог банкротного актива может реализоваться, а может не реализоваться, но банк в любом случае предпочитает избежать угрозы.
Сделки с банкротным имуществом небезопасны для покупателей и посредников по следующим причинам:
- В любой момент могут объявиться кредиторы, которые имеют требования к заёмщику, но не были включены в реестр. Судебное списание обязательств избавляет только от указанной в реестре задолженности. Если кредитор не попал в реестр, долг перед ним не аннулируется и остаётся на плечах должника. Законный кредитор вправе инициировать принудительное взыскание долга через суд. В этом случае есть риск того, что сделка с недвижимостью будет оспорена.
- Неплательщик может пытаться продать квартиру в процессе признания несостоятельности с целью сокрытия имущества без ведома финансового управляющего. Банки проверяют продавцов недвижимости по картотеке арбитражных дел, покупатели-физические лица – не всегда. Скорее всего кредитная организация откажет в проведении сделки с должником, находящимся в процессе признания несостоятельности, даже при наличии согласия финансового управляющего. Покупатель-физлицо может не обратить внимания на открытую процедуру и согласиться на покупку недвижимости. Сделка, проведённая без согласия управленца, считается недействительной и будет оспорена. Покупатель рискует лишиться и квартиры, и денег. Он станет ещё одним кредитором банкрота и будет дожидаться своей очереди в реестре.
Срок, в течение которого кредиторы могут предъявить требования к банкроту, составляет 3 года. Этот же срок отводится на оспаривание сомнительных сделок. Избавить квартиру от связей с владельцем-банкротом не помогает даже смена собственника.
Пример: гражданин прошёл процедуру несостоятельности в 2020 году, а в 2021 году столкнулся с трудностями в продаже квартиры. В этом же году он решил подарить недвижимость сыну (платёжеспособность которого не вызывает сомнений) для её беспрепятственной продажи. Но и в этом случае банк отказался от проведения операции. Кредитные организации настороженно относятся к переданной в дар недвижимости (в особенности от банкрота), т.к. даритель может оспорить сделку в течение 3 лет (например, сослаться на то, что она была совершена под давлением). Срок исковой давности по банкротной квартире пройдёт через 3 года (в 2023 году). Но в 2021 году состоялась ещё одна сделка, срок для оспаривания которой пройдёт только в 2024 году. Поэтому гражданину-банкроту лучше было дождаться прошествия срока исковой давности и не совершать дополнительных операций.
Продавец-банкрот может столкнуться с рядом проблем:
- Отказ банков в выдаче ипотечных кредитов на банкротное жильё.
- Снижение рыночной стоимости банкротного жилья за счёт связанных с ним рисков.
- Психологический барьер со стороны покупателей, не желающих связываться с продавцом-банкротом.
Но выход из сложившейся ситуации есть.
Как банкроту продать квартиру
Продать банкротное жильё без осложнений можно следующими способами:
- Найти покупателя, готового купить недвижимость за собственные деньги (без привлечения банка).
- Найти банк, который занимается ипотечным кредитованием и принимает в залог недвижимость владельцев-банкротов.
- Найти компанию, работающую с выкупом проблемного жилья. Некоторые агентства выкупают банкротные активы по цене на 20-30% ниже рыночной. Выкуп квартиры с дисконтом обусловлен повышенным риском.
- Застраховать титул (если сделку признают недействительной, ущерб покроет страховая компания).
Вероятность найти покупателя на банкротное жильё выше, если:
Процедура банкротства завершена.
С момента окончания процедуры прошло 3 года (заканчивается срок исковой давности).
С момента признания несостоятельности гражданина прошло более 5 лет (теряет силу статус банкрота).
В отношении банкротного жилья не совершались другие сделки (например, дарения).
Продажа квартиры после завершения процедуры несостоятельности – законное право банкрота. Тем не менее продать банкротную недвижимость может быть трудно. Если найти покупателя или банк, готовый прокредитовать покупателя, не удалось, лучше дождаться истечения срока исковой давности.