В ходе процедуры банкротства чаще всего ипотечное жилье будет реализовано. Однако недавнее решение Верховного суда дает надежду должникам по ипотеке.
В России активно надувается ипотечный пузырь. Способствует этому программа льготной государственной ипотеки. В связи со сложной ситуацией и пандемией многие граждане рискуют потерять доходы и попасть в долговую кабалу. Чтобы списать долги, разумно инициировать процедуру банкротства. Однако как быть с ипотекой, можно ли сохранить жилье?
Из статьи вы узнаете, как проходит процедура банкротства при наличии ипотеки. Следует сразу отметить, что ипотечное жилье, как правило, реализуется. Однако в юридической практике есть случаи, когда ипотечное жилье удалось сохранить. Мы рассмотрим свежее решение Верховного суда, которое дает надежду должникам по ипотеке.
Нюансы процедуры банкротства при ипотеке и альтернативы
Стоит отметить три нормативных акта, которые регулируют отношения между должниками по ипотеке и банками:
- ГПК,
- Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Банкротство может пройти по одному из трех сценариев. Первый, который называется «мировым соглашением», заключается в договоренности с банками об уступках по долгу. Второй — «реструктуризации долга» предполагает, что кредиторы и должник разработают план погашения долгов за три года. Третий сценарий «реализации имущества» — самый опасный для должника-ипотечника. Именно тут ипотечное жилье будет продано, причем часто по цене ниже рыночной.
Прежде чем дальше обсуждать проблему ипотеки при банкротстве, обсудим, может ли должник сохранить ипотеку, избежав банкротства.
Как погасить ипотеку в обход банкротства?
Идти на банкротство стоит, если другие варианты не сработали. Можно назвать четыре альтернативы банкротству:
- Кредитные каникулы — это возможность не платить по кредиту некоторое непродолжительное время, пока финансы не восстановятся.
- Рефинансирование долга — нужно найти банк, который согласится рефинансировать ипотеку под меньший процент. Если повезет, можно скинуть до 5-10%.
- Реструктуризация долга — можно уменьшить ежемесячные платежи по ипотеке и при этом увеличить длительность выплат. Например, платить в месяц в два раза меньше, но выплачивать ипотеку не 10, а 20 лет.
- Государственные программы рассрочки. Рассчитывать на господдержку могут многодетные семьи, военные и т. д.
Также приемлемым выходом может стать продажа ипотечного жилья по рыночной цене. В России каждая 10 квартира на вторичном рынке — ипотечная. Правда, пока банки очень редко позволяют должникам самостоятельно искать покупателей. Эльвира Набиуллина недавно заявила о том, что поддерживает поправки в закон об ипотеке, которые позволят должникам самостоятельно продавать ипотечные квартиры.
Скажем честно: далеко не каждый должник может надеяться на помощь государства или снисходительность банковских служащих, так что оставшийся вариант — это списание долгов через банкротство.
Можно ли сохранить ипотечное жилье при банкротстве? Судебная практика
В большинстве случаев банкротство сводится к реализации имущества. Кредиторы редко заключают мировое соглашение с должниками или одобряют план реструктуризации. Ведь если человек решился на банкротство — он, скорее всего, потерял всякие доходы и накопил большие долги от 300 тыс. рублей. В рамках реализации имущества должника ипотека будет реализована в первую очередь.
Но бывают и исключения. На помощь должникам недавно пришел Верховный суд (решение ВС от 18.03.2021 по делу № А32-41264/2017). Банкрот и его супруга заключили со Сбербанком ипотечный договор. Ипотечное жилье в рамках банкротства было включено в конкурсную массу и готовилось к продаже. Однако супруга полностью погасила платеж из денег, которые, по ее словам, ей подарили родители. Финансовый управляющий оспорил сделку в суде, потому что права других кредиторов, по его мнению, были нарушены (Сбербанк получил деньги, а другие кредиторы — нет).
В итоге Верховный суд решил, что супруга имеет полное право из собственных средств погасить ипотеку. Таким образом, жилье было спасено. Правда, в ВС отметили, что суды нижней инстанции должны установить происхождение денег супруги: действительно ли деньги подарили родители, или это на самом деле средства мужа-банкрота.
На всякий случай отметим, что различные «серые» схемы продажи жилья родственникам или друзьям незадолго до банкротства практически не работают. Называется все это «недобросовестным поведением» должника
Попытки уклониться от обязательств по выплате долга приведут к тому, что суд просто откажется списывать долги. В любом случае, все сомнительные сделки за 3 года будут проверены и, в случае необходимости, отменены.
Законные способы сохранить ипотеку при банкротстве
Иногда залоговые кредиторы почему-то пропускают информацию о банкротстве должника и не записываются в реестр. В этом случае они теряют права залогового кредитора. Тогда ипотечное жилье, которое является при этом единственным жильем, не подлежит реализации в рамках банкротства!
Получается, когда кредитор теряет статус «залогового», и жилье получает иммунитет как единственное — его уже нельзя включать в конкурсную массу.
Отметим, что такие ситуации действительно встречаются в судебной практике. Так, арбитражный суд Свердловской области 04.10.2019 постановил по делу №А60-1341/2019:
«Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений… Если залоговый кредитор предъявил свои требования к должнику или обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу с пропуском срока, установленного п. 1 ст. 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», он не имеет специальных прав, предоставляемых залогодержателям Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» (право определять порядок и условия продажи заложенного имущества в конкурсном производстве и др.)».
Короче говоря, если банк потерял право залогового кредитора — квартира остается у банкрота как единственное жилье.
Сохранить ипотечную квартиру в случае банкротства получится и у военнослужащих. Дело в том, что государство обязано обеспечивать военнослужащих жильем, поэтому военная ипотека — это ответственность государства (должником является государство). Можно привести множество примеров, когда суды в рамках банкротства оставляли за военнослужащими ипотечное жилье. Например, в рамках постановления Арбитражного суда Центрального округа от 20.01.2020 по делу № А23-4392/2018 сказано:
«В удовлетворении требования кредиторов отказано, поскольку ни по условиям договора, ни по нормам действующего законодательства обязательства по возврату предоставленного в счет исполнения обязательств государства целевого жилищного займа у участника, проходящего военную службу по контракту, чей статус военнослужащего не утрачивается в связи с возбуждением производства по делу о банкротстве гражданина, не возникли, и оснований для включения в реестр требований кредиторов заявленной суммы не имеется».
Иными словами, военнослужащие чаще всего могут спокойно проходить процедуру банкротства, не опасаясь потери ипотечного жилья.
От каких факторов зависит судьба ипотеки при банкротстве?
Итак, каждое дело о банкротстве — уникально. Можно назвать ключевые факторы, от которых зависит судьба ипотеки:
- наличие просрочки,
- лояльность кредиторов,
- начальные условия выдачи ипотеки,
- наличие другого имущества,
- доля в квартире несовершеннолетних.
Например, если по ипотеке нет долгов, а просрочки только по потребительским кредитам, ипотечную квартиру не будут реализовывать. Ведь закон гласит, что банк не может забирать жилье, если заемщик выполнит взятые на себя обязательства (ст. 50 закона «Об ипотеке»). Так что в этом случае можно инициировать процедуру банкротства, чтобы списать долги по потребительским кредитам и займам в МФО.
Также если в ипотечной квартире участвуют или прописаны дети, органы опеки вряд ли разрешат реализовать такое жилье — поэтому его не отнимут во время банкротства. Иными словами, дети — это хороший, но спорный шанс на сохранение ипотеки.
Последний вариант сохранения жилья — его выкуп после завершения банкротства по цене ниже рыночной (если продать жилье на торгах не удалось).
Учтите, что в каждом конкретном случае есть свои нюансы, поэтому необходимо обращаться за помощью к специалистам. Юристы подскажут, как правильно поступить, если у вас образовались долги по ипотеке, кредитам и займам.
