Могут ли забрать квартиру, если продавец признан банкротом после сделки

Покупка жилья у физических лиц всегда связана с риском. Неопределённость вызывает сразу ряд вопросов: наличие действующих обременений на доме или квартире, состояние объекта, корректность оформления бумаг, прошлое и даже будущее продавца. И если информацию о юридическом статусе, внешнем и внутреннем облике объекта получить достаточно легко, то с прошлым продавца могут возникнуть сложности (не говоря о его дальнейшей судьбе). Для нового владельца квартиры крайне опасно объявление бывшего собственника недвижимости банкротом. Разберёмся, как банкротство предыдущего владельца отразится на новых собственниках его квартиры и можно ли приобретать жильё у неплатёжеспособного гражданина.

Могут ли оспорить уже совершившиеся сделки

В процессе банкротства физического лица всё его имущество контролирует финансовый управляющий. Собственность неплательщика включается в конкурсную массу и реализуется на торгах. Вырученные деньги направляются на погашение долга перед кредиторами.

Но внимание управляющего направлено не только на текущие активы неплательщика. Пытаясь сохранить имущество, неплатёжеспособные граждане оформляют договоры дарения и купли-продажи на родственников или подставных лиц. Чаще всего недобросовестные должники оформляют договоры дарения, т.к. в этом случае передача имущества происходит безвозмездно. При оформлении договора купли-продажи продавец получает деньги, которые также могут быть изъяты в пользу кредиторов. Поэтому цена договора фиктивной купли-продажи часто занижена.

По закону сделки по умышленному сокрытию имущества могут быть признаны недействительными. При формировании реестра активов финансовый управляющий проверяет все имущественные сделки гражданина за последние три года.

Недействительными могут признать имущественные сделки, заключённые в течение:

• Одного предшествующего банкротству года, если имущество было продано по сознательно заниженной цене.
• Трёх предшествующих банкротству лет, если сделка была совершена с целью сокрытия имущества от кредиторов и привела к неплатёжеспособности должника. Предполагается, что покупатель был в сговоре с продавцом или должен был знать о его намерениях.

Уже заключенные сделки могут быть оспорены, если они:

1. совершались по предварительному сговору и имели скрытые мотивы (например, сохранение имущества);
2. имели неравнозначное исполнение (цена квартиры занижена);
3. привели к банкротству и нанесли вред интересам кредиторов.

Могут ли отобрать квартиру у нового хозяина

Признание сделки недействительной означает восстановление «статус-кво»: право собственности на объект недвижимости возвращается продавцу, а покупатель получает обратно деньги. Несостоявшийся покупатель включается в реестр кредиторов и ждёт своей очереди. Требования кредиторов удовлетворяются после оплаты должником услуг финансового управляющего, возмещения вреда здоровью третьих лиц, возврата долга по коммунальным платежам, алиментам и т.д.

В аннулировании сделок кроется ещё один подвох: продавец обязан возместить покупателю только ту сумму, на которую был составлен договор (даже если новый собственник заплатил больше). Недобросовестные продавцы могут преследовать свои цели и запутать покупателя: потребовать с него полную стоимость квартиры, а договор составить на меньшую сумму.

Пример: потенциальный банкрот владеет однокомнатной квартирой площадью 40 м², которую давно собирался продать, и намерен скрыть от суда и кредиторов доходы от сделки. Средняя стоимость вторичной недвижимости в Москве в 2023 году составляет не менее 200 000 рублей за м². Продавец публикует объявление о продаже своей московской квартиры за 5 000 000 рублей (ниже рынка). На квартиру сразу находится покупатель. Он интересуется у продавца причиной такого выгодного предложения. Продавец говорит, что ему, во-первых, срочно нужны деньги, во-вторых, он хочет уйти от налогообложения, поэтому договор будет составлен на меньшую сумму. Покупатель передаёт продавцу 5 000 000 рублей. В договоре стоимость квартиры оценивается в 1 000 000 рублей. Если финансовый управляющий будет оспаривать сделку, покупатель не только лишится квартиры, но и останется в минусе. В лучшем случае продавец вернёт ему сумму, указанную в договоре (1 000 000 рублей). В худшем – долг неудавшегося продавца спишут по процедуре банкротства.

Что делать покупателю, для которого купленная квартира – это единственное жильё? Раньше такой гражданин оставался в заведомо невыгодном положении, как и остальные. В июле 2023 года в закон были внесены дополнения, защищающие интересы покупателя. Покупатель единственного жилья вправе получить деньги без включения его в реестр (вне очереди). На время проведения банкротных мероприятий единственное жильё не отбирают: гражданин и члены его семьи вправе оставаться в квартире до момента поступления денег на специальный депозит. 

Кроме того, приобретённое единственное жильё можно сохранить:

• выплатить справедливую стоимость для данного жилья (устанавливается судом);
• выкупить жильё на торгах по реализации активов неплательщика.

При аннулировании сделок бывшего владельца жилья покупатель попадает в практически безвыходную ситуацию. Поэтому к подбору вторичного жилья нужно относиться крайне внимательно.

Как себя обезопасить

Вот несколько советов для покупателей вторичного жилья:

1. Действуйте добросовестно. Не вступайте в сговор с продавцом (даже с родственником).
2. Проверьте «чистоту сделки». Изучите документы о праве собственности на имущество, запросите выписку из ЕГРН, проверьте действующие обременения. Безопаснее покупать квартиру через риэлтерское агентство.
3. Изучите финансовое положение продавца. Открытые исполнительные производства можно проверить на сайте ФССП, данные о судебных разбирательствах содержатся в базе ГАС РФ «Правосудие». Покупатель может запросить у продавца отчёт БКИ, но предоставлять такие сведения продавец не обязан.
4. Включите в договор купли-продажи положение о том, что продавец не имеет финансовых проблем и акцентируйте на нём внимание второй стороны. В случае аннулирования соглашения такой пункт не спасёт от негативных последствий, но может отпугнуть недобросовестных продавцов.
5. Проводите оплату в безналичной форме. Так передача денег продавцу может быть подтверждена банковскими документами. Распечатайте и храните документы о перечислении денег минимум три года.
6. Следите за соответствием условий договора действительности. Договор составляется на ту сумму, которая передаётся продавцу.  
7. Сопоставляйте продажную цену жилья с его рыночной стоимостью. Сильное отклонение цены от рынка – повод насторожиться.

К сожалению, от риска покупки жилья у потенциального банкрота не застрахован никто. Поэтому не стесняйтесь спросить продавца о его финансовом положении и причине продажи объекта.