Страховка от банкротства продавца недвижимости

С введением эскроу счетов риски покупки жилья у застройщиков свелись к минимуму. Но купить квартиру в новостройке могут не все. Многие граждане делают выбор в пользу вторичной недвижимости из-за более удачного расположения или низкой цены. В отличие от квартир в новостройках, вторичное жильё имеет «историю», которая может создать проблемы покупателю. Один из наиболее популярных рисков – признание сделки недействительной из-за банкротства продавца. Разберёмся, на что обратить внимание при покупке квартиры у физического лица и как обезопасить себя от риска потери имущества.

Почему опасно покупать жильё у физических лиц

Главной опасностью покупки жилья на вторичном рынке является риск утраты права собственности на приобретённую недвижимость. В результате аннулирования сделки покупатель может остаться без всего:

1. Без денег. Если квартира покупалась в кредит, гражданин останется должным банку. Если оплата была произведена наличными, продавец может потратить полученные деньги или отказаться их возвращать.
2. Без жилплощади. При аннулировании сделки восстанавливается статус-кво: квартира возвращается продавцу, а деньги – покупателю (что возможно не всегда).

Продавец квартиры может действовать недобросовестно, преследуя личные интересы, или искренне не предполагать возможность наступления негативных последствий.

Потенциально опасными считаются сделки, в которых:

• продавец торопит покупателя;
• стоимость квартиры существенно ниже рыночной (это значит, что объект по каким-то причинам не удаётся продать или покупатель старается быстро получить деньги);
• квартира покупается с торгов по продаже имущества банкрота или в рамках исполнительного производства;
• квартира отошла продавцу по решению суда;
• с момента совершения предыдущей сделки не прошло 3 года;
• за последние 3-5 лет квартира сменила несколько владельцев;
• продавец старше 60 лет;
• продавец использовал на покупку квартиры материнский капитал или в квартире прописаны дети;
• собственник получил актив по наследству.

Все эти факторы могут стать причиной утраты покупателем права собственности на недвижимость.

По статистике самым распространённым риском является банкротство продавца:

• В случае банкротства гражданина суд назначает финансового управляющего. ФУ контролирует доходы и расходы неплательщика, управляет его активами и имеет право оспаривать имущественные сделки, заключённые за 3 года до банкротства.
• Если управляющий оспорит сделку по продаже квартиры, жилплощадь будет включена в состав конкурсной массы и продана на торгах. По правилам покупатель должен получить деньги обратно, но по факту продавец признан банкротом и не сможет вернуть долг. Покупатель недвижимости будет включён в очередь наравне с остальными кредиторами. Если имущества банкрота не хватит для удовлетворения всех требований, оставшиеся долги просто спишут. В итоге покупатель останется без квартиры и без денег.

Для минимизации рисков, связанных с банкротством продавца, можно сделать следующее:

1. Попросить выписку из БКИ. Предоставление кредитного отчёта остаётся на усмотрение продавца: он не обязан это делать. Самостоятельно запросить кредитную историю третьего лица покупатель не сможет. Право на получение такой информации есть у её непосредственного владельца (заёмщика), а также у уполномоченных лиц и организаций (финансового управляющего, банков, ФССП и др.).
2. Запросить выписку из ЕГРН. Данные из реестра можно получить самостоятельно (стоимость одной выписки 350 рублей) или попросить у владельца недвижимости (для собственника получение выписки бесплатно). Важно изучить хронологию перехода прав собственности на объект. Документ содержит информацию как о текущем, так и о предыдущих владельцах. Если у квартиры сменилось несколько хозяев и нынешний собственник владеет жильём менее трёх лет, сделка считается опасной. 
3. Проверить наличие исполнительных производств. «Красным флажком» будет как открытое, так и приостановленное или оконченное исполпроизводство. В некоторых случаях принудительное взыскание может быть возобновлено. Сотрудники ФССП (как и финуправляющие) вправе оспаривать сомнительные имущественные сделки.
4. Проверить продавца на участие в имущественных судебных разбирательствах в качестве ответчика. Гражданину могут предъявить иск кредиторы, граждане или организации, чьи права были нарушены.

Эти правила помогут оценить риски заключения сделки, но не защитят от их реализации. Защитить от негативных последствий утраты права собственности на недвижимость может только страхование титула.

Что такое страхование титула

Титульное страхование – это вид страховой защиты, которая покрывает убытки покупателя недвижимости, возникшие в результате потери права собственности на приобретенный объект.

Утрата права собственности может произойти из-за оспаривания сделки:

1. Продавцом недвижимости (например, когда он заранее придумал мошенническую схему или продал квартиру под давлением).
2. Кредиторами продавца, интересы которых были нарушены при отчуждении имущества неплательщика.
3. Государственными органами (служба соцзащиты, ФССП).
4. Третьими лицами (наследниками, совладельцами, супругами).

Страхование титула и недвижимости – не одно и то же:

Стандартная страховка недвижимости подразумевает защиту от будущих рисков порчи или утраты квартиры (в результате затопления, пожара, кражи других ЧП).

Титульное страхование обеспечивает защиту от рисков, которые возникли в прошлом, но не были известны покупателю в момент совершения сделки.

При страховании титула покупатель недвижимости оплачивает ежегодную страховую премию, а страховщик обязуется возместить его убытки при реализации риска. Выплата компенсации не происходит автоматически. Для получения страхового возмещения необходимо предоставить документ-основание утраты права собственности (решение суда). Страховая компания вернёт деньги банку (если квартира покупалась в ипотеку) или гражданину-покупателю (при использовании им собственных средств). Если страховщик отказывает в возмещении убытков, страхователь вправе обратиться в суд.

Условия титульного страхования:

• Страховая сумма (то, что вернётся пострадавшему лицу) равна рыночной стоимости недвижимости или фактическим расходам покупателя на её приобретение.
• Страховая премия (ежегодная плата за страховку) составляет 0,3-1% от стоимости объекта. Перед заключением договора страховщик проводит предварительный анализ сделки. При выявлении спорных обстоятельств (частая смена владельцев, повышенная долговая нагрузка гражданина-продавца) стоимость страховки может быть увеличена. 
• Договор заключается на срок 1-10 лет. Договор, заключённый на короткий срок, может многократно продлеваться. Чаще всего договор страхования титула заключается на 3 года (действие срока исковой давности). Некоторые страховщики предлагают скидку при единовременной оплате страховой премии за весь срок страхования.
• Перечень рисков устанавливается страховой компанией. Страховая защита действительна только для указанных в перечне рисков.

Некоторые страховщики ограничивают время, в течение которого можно заключить договор титульного страхования. Чаще всего, страховку оформляют до заключения сделки или не позднее 1 месяца после регистрации права собственности. Такое условие устанавливается для того, чтобы ограничить случаи злоупотребления страховой защитой со стороны страхователей. Покупатели, которые знали о наличии риска, заключали договор страхования в последний момент, чтобы получить возмещение, но сэкономить на уплате премии.

Зачем нужно титульное страхование

Отдельной страховки от признания покупателя банкротом не существует. Но риск утраты права собственности покрывает страховая защита титула. Титульное страхование защищает покупателя недвижимости от банкротства продавца в случае, если последний:

• намерен подать на банкротство в будущем и сознательно хочет обналичить деньги (чтобы актив не достался кредиторам);
• находится в трудном финансовом положении и продаёт активы, надеясь погасить задолженность;
• продал квартиру и скрывается от кредиторов (для банкротства отсутствующего должника предусмотрена отдельная упрощённая процедура);
• умер, и наследники или кредиторы инициировали банкротство умершего должника.

Помимо этого, страхование титула защищает от утраты имущественных прав на объект в связи с:

• претензиями наследников (внебрачных детей, забытых родственников);
• признанием продавца недееспособным (душевно нездоровым, алкоголезависимым);
• аннулированием сделки, заключённой под давлением, угрозой, в связи с введением в заблуждение (например, сын заставил мать продать квартиру);
• использованием продавцом поддельных документов (паспорта, доверенности);
• нарушением прав других собственников (например, супруги продавца).

Нужно ли страховать титул

Во многих странах страхование титула обязательно при совершении любых сделок с недвижимостью. В России страхование титула оформляется добровольно (даже при покупке недвижимости в ипотеку): закон обязывает заёмщика страховать только саму залоговую недвижимость.

Но на титульном страховании могут настаивать банки – это не запрещено. Страхование титула требуется только в отношении вторичного жилья. При отказе заёмщика от страховки банк может поднять ставку или отказать в выдаче кредита.

Решение о необходимости оформления договора страхования человек принимает сам. Для этого можно самостоятельно оценить риски (способы указаны в первом разделе) или посчитать выгоду отказа от услуг страхователя. Большинство банков требуют оформить страховку на срок от 3 до 10 лет. В случае отказа процентная ставка поднимается на 1-2 процентных пункта на весь срок действия договора (20-30 лет). Чаще всего заёмщику выгоднее оформить страховку, оплатив страховую премию за 3 года, чем соглашаться на переплату по процентам.

Как выбрать страховщика:

1. Изучить услуги страховщиков. Многие компании страхуют титул только в рамках ипотеки. Если покупатель решил застраховать недвижимость добровольно, готового на этого страховщика придётся поискать.
2. Обратить внимание на рейтинги, которые составляют банковские аггрегаторы (Банки.ру, Сравни.ру) и независимые рейтинговые агентства (Эксперт РА).
3. Обратиться к партнёрам банка. Большинство кредитных организаций направляют своих заёмщиков к аккредитованным страховым компаниям. Плюсом от обращения к компаниям-партнёрам банка будет отлаженная схема работы, электронный документооборот, а иногда и льготные условия.
4. Почитать отзывы на страховщика. Люди, столкнувшиеся с трудностями (скрытые комиссии, нарушение условий, отсутствие положенных выплат), обязательно расскажут об этом в интернете.

Не каждый гражданин способен проверить юридическую чистоту сделки. Если продавец скрыл факт своего банкротства, покупатель может лишиться денег и остаться без жилплощади. Титульное страхование защищает приобретателя недвижимости от риска утраты имущества в результате признания сделки недействительной. Как правило, страховой договор достаточно оформить на 3 года. Страховая премия, уплаченная в период действия договора, не ударит по карману так, как возможные убытки.